Кооперативный Апарт-Отель

(КАПОТЕЛЬ)

ОРГАНИЗАЦИОННАЯ КОНЦЕПЦИЯ

 

Аналитический обзор "Квартиры лучше номеров", опубликованный Андреа КАРПЕНТЕР (Financial Times) в газете "Ведомости", 24.12.2001 года (приводится полностью как имеющий самое непосредственное отношение к предлагаемой Абсоллют-Концепции КАПОТЕЛя, разработанной много ранее, но получившей сегодня весьма ощутимое подкрепление).

 

Бизнесмены, проводящие много кремени в зарубежных командировках, устали от гостиничных номеров. На смену отелям приходит форма временного жилья - съемные квартиры с обслуживанием.

В Америке этот новый вид сервиса освоен уже довольно хорошо. По данным консалтинговой компании Highland Group, на сегодняшний день в стране насчитывается уже более 200 000 комнат с обслуживанием, сдающихся командированным. Теперь новое поветрие перекинулось и в Европу. Впрочем, пока в европейских странах этот сектор рынка недвижимости еще очень слабо развит: на нем работают несколько независимых операторов.

Квартиры с обслуживанием сдаются, как правило, на не очень длительный срок (от нескольких недель до нескольких месяцев) и рассчитаны главным образом на менеджеров, выезжающих за границу по делам. Такое жилье обычно представляет собой студию или небольшую (до трех комнат) квартиру. Обычно эти квартиры располагаются в специально построенных домах. Они полностью меблированы, на кухне имеется полный набор бытовой техники. В доме есть консьерж и уборщица. За дополнительную плату можно воспользоваться услугами прачечной, гимнастического зала и установить в квартире необходимое офисное оборудование. Рядом с домом - платная автостоянка.

Кроме приезжающих в командировку бизнесменов такой квартирой может воспользоваться также руководство компании, пригласившее из-за границы сотрудника на длительный срок, но еще не подыскавшее для него постоянного жилья. Большая часть жильцов квартир с обслуживанием снимает их только на время своего пребывания в стране, но некоторые предпочитают снимать жилье на более длительный срок - например, на случай, если придется приезжать на несколько дней много раз в году.

Согласно результатам маркетингового исследования, проведенного британской компанией Jones Land LaSalle Hotels (JLL), в Великобритании квартирами с обслуживанием чаще всего пользуются американцы (45-50 %), за ними европейцы (20-30 %). Жители других стран мира и сами британцы составляют только 15-29 % от общего количества потребителей этого вида услуг.

По словам хозяев квартир с обслуживанием, их клиентура постоянно увеличивается. Все большее количество бизнесменов предпочитают съемные квартиры отелям, поскольку чувствуют себя в них комфортнее. "Этот рынок растет по мере того, как люди начинают понимать, что съемная квартира дает им гораздо больше свободы",- говори Фил Кейрис, управляющий директор лондонской компании Central Apartments, являющейся дочерним предприятием американского оператора Crown Dilmun. В настоящее время в распоряжении Central Apartments имеется 280 квартир с обслуживанием, расположенных главным образом в западной части Лондона.

Преимущества съемной квартины состоят прежде всего в том, что в случае необходимости в ней можно поселиться в семьей и вообще вести тот образ жизни, к которому больше привык дома. "Это выбор стиля жизни,- говорит Хелен Четтерджи, директор по продажам и маркетингу в компании Bridgestreet Corporate Housing Worldwide.- И этот выбор позволяет нам бысрее установить контакт с окружающей средой".

Компание Bridgestreet, сдающая более 600 квартир, является сегодня самым крупным оператором в Великобритании. Недвижимость, с которой она работает, находится преимущественно в западных районах Лондона (Кенсингтон), а также в Уэст-Энде и лондонском Сити. По оценкам Хелен Четтерджи, около 90% клиентов компании - бизнесмены, работающие в финансовой или консалтинговой сфере. В ближайшее время компания намерена открыть филиал в Париже, а в долгосрочной перспективе и в других европейских городах - в Германии и Швейцарии.

По словам представителей компаний-операторов, в ценовом отношении съемные квартиры вполне могут конкурировать с гостиницами. В Central Apartments, например, студия стоит $175 в сутки, а однокомнатная квартира - $250 в сутки. Для сравнения: сутки в среднедорогом лондонском отеле обойдутся примерно в $190. В Bridgestreet за однокомнатную квартиру берут $940 в неделю, а за двухкомнатную - $1230. По оценкам специалистов из JLL Hotels, самая дорогая квартира может стоить около $13 000 в месяц, а квартиры поскромнее - от $3000 до $5000 в месяц.

Основной движущей силой, способствовавшей распространению нового вида услуг в Европе, стали американские компании - операторы съемных квартир. Многие из них стали партнерами аналогичных европейских компаний или просто купили их. Другие открыли в Европе свои филиалы.

Компания Marriott International стала осваивать этот сектор европейского рынка недвижимости через свое подразделение Marriott Executive Apartment. Сегодня компания владеет недвижимостью в Будапеште и Праге, а в скором времени намерена открыть филиал и в Лондоне. Однако главным направлением "квартирной" экспансии Marriott пока остается Дальний Восток и Южная Америка: в настоящий момент компания владеет недвижимостью в Джакарте, Куала-Лумпуре и в Мехико.

Необычность концепции Marriott состоит в том, что принадлежащие ей квартиры практически всегда находятся неподалеку от отелей Marriott, что позволяет постояльцам совмещать преимущества жизни в отдельной квартире с гостиничным сервисом. В Европе же пока существует только один квартиный оператор, уже успевший сформировать собственный брэнд. Это компания Citadines, сдающая квартиры в полусотне городов во Франции, Бельгии и Португалии.

Впрочем, по мнению специалистов, приверженность созданию брэндов, свойственная американским квартирным операторам, вряд ли приживется на европейском рынке. "Американские операторы очень сильны в создании брэндов,- говорит Дерек Гэммэйдж, управляющий директор лондонской компании Insignia Hotel Partners.- Они стремятся к тому, чтобы все их квартиры выглядели одинаково, были одинаково обставлены. Но в Европе это не сработает. Похоже, многие стали это понимать и постепенно отказываться от идеи создания единого брэнда" (FT).

 

Таким образом, организационно-маркетинговая концепция КАПОТЕЛя может быть представлена следующим образом.

1. Стратегической целью Проекта является создание единой системы офисно-жилых зданий (Апарт-Отель-Центров или КАПОТЕЛЬ-Центров), обладающих следующими унифицированными возможностями:
1. высококачественное меблированное (вариант - свободное от оснащения) жилье, рассчитанное на бизнесменов среднего звена, в первую очередь из иностранных компаний и иногородних фирм;
2. покупка или аренда, как длительная, так и краткосрочная, как юридическим, так и физическим лицом;
3. развитая система обслуживания, включающая в себя:

·         уборку помещений, стирку и химическую чистку белья, иные бытовые услуги (согласно стандартам гостиниц *** и ****);

·         деловые услуги (аренда офисов и офисного оборудования, услуги центра документации, индивидуальное деловое обслуижвание, деловой туризм, подготовка, проведение переговоров, содействие в заключении и исполнении сделок и т.п.);

·         телекоммуникационные возможности;

·         транспортное обслуживание (аренда автомобилей с водителями и без них, предоставление мест для стоянки, организация технического обслуживания и т.п.);

·         организация питания (включая организацию доставки в квартиру продуктов, полуфабрикатов и готовых блюд, а также услуги мини-бара);

·          оздоровительные и спортивные ресурсы (медицинский контроль, услуги сауны, тренажерного зала, прокат спортивного и оздоровительного оборудования);

·         экскурсионно-познавательные и культурно-развлекательные услуги;

·         иные виды обслуживания.

2. Конкретный Объект позиционируется на рынке следующим образом.
1. рекламно-функциональное назначение объекта - Первый Московский Инвестиционный Апарт-Отель-Центр (далее - Апарт-Отель). Основные функции, которые будет поддерживать Апарт-Отель:

·         предоставление офисов и переговорных комнат в аренду, в том числе на короткое время;

·         организация работы Международного Инвестиционного Клуба (с участием предельно широкого круга профессионалов фондового и инвестиционного рынков);

·         проведение на постоянной основе целевых семинаров и заседаний по наиболее важным проблемам повышения инвестиционной привлекательности Москвы.

2. основные целевые аудитории покупателей (арендаторов) квартир и офисных помещений Апарт-Отеля:

·         традиционные покупатели квартир, которых привлечет его расположение, вписанность в инвестиционные программы, поддерживаемые РСИ, возможность повышения своего инвестиционного и бизнес-потенциалов;

·         иностранные инвестиционные банки и компании, посольства и торговые представительства, приобретающие квартиры и офисы для временного размещения менеджеров среднего звена и командированных специалистов;

·         региональные российские компании, администрации и банки, заинтересованные в приобретении (аренде) специальных представительств при Международном Инвестиционном Клубе;

·         предприятия малого бизнеса, заинтересованные в получении офисной и организационной поддержки;

·         свободные инвесторы, в том числе иностранные компании-операторы рынка съемных квартир, готовые приобрести конкретные помещения либо их часть (имущественный пай) для получения устойчивых доходов, связанных с деятельностью Центра.

3. Базовые ценовые параметры Апарт-Отеля.
1. при базовой себестоимости квадратного метра в Москве, исчисляемой в 300-350 долларов за квадратный метр общей площади, и норме распределения помещений 30:20:50 (соответственно в пользу правительства Москвы, обладателя прав аренды земли и инвестора-застройщика) техническая себестоимость квадратного метра для инвестора-застройщика может составить 700-800 долларов за квадратный метр;
2. с учетом целевого предназначения Апарт-Отеля, его местонахождения и развитого сервиса можно прогнозировать стоимость продажи апартаментов и офисов по цене 1000-1200 долларов за квадратный метр общей площади приобретаемого помещения;
3. долгосрочная аренда помещения такого класса с учетом всего комплекса сопряженных услуг и возможностей может составить 600-700 долларов в год за квадратный метр (1,6-1,8 доллара в день);
4. краткосрочная аренда помещений комплекса вполне может быть равной 2,5-3 долларам за квадратный метр в день, что существенно ниже среднеевропейских цен, приведенных в аналитическом материале Андреа Карпентер;
4. Дополнительные факторы повышения коммерческой эффективности Проекта:
1. разработанная концепция Апарт-Отеля предполагает начало работы с будущими собственниками (арендаторами) задолго до разработки проектной документации, что создает условия для выкупа  помещений (заключения долгосрочных договоров на их аренду) в ходе проектирования и строительства Апарт-Отеля;
2. залог построенного здания и привлечение банковских кредитов позволит МТК осуществить выкуп по согласованной с инвестором-застройщиком и устраивающей его цене всю долю инвестора;
3. создание специальной управляющей компании позволит привлечь дополнительные инвестиции в оснащение Апарт-Отеля и повысить его рыночную привлекательность;
4. взаимный фонд СРП-Инвестирования гостиничного комплекса, позволяющий юридическим и физическим лицам приобретать по 1 квадратному метру (программа "АпартаМетр") для получения устойчивых доходов, станет также одним из перспективных инвесторов.
5. Участники Проекта одновременно рассматривают возможности строительства других Апарт-Отелей, а также использования в этих целях приобретаемых квартирных комплексов в существующих домах, а также апартаментов в малоэтажной застройке.